v Obra24horas | Artigos Técnicos > Queremos dar adeus à fiança na locação?
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Sempre que as pessoas precisam – ou querem – locar um imóvel se defrontam com a necessidade de oferecer garantias de que o aluguel será pago. Isso é natural e a Lei 8.245/1991, ao tratar das garantias locatícias, permitiu a utilização de uma dentre quatro modalidades: caução; fiança; seguro-fiança; ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A última existe somente no texto legal. Na prática, ainda não é utilizada.
Quanto às demais, a preferência dos locatários e locadores na cidade de São Paulo é a fiança (em média, 48%); seguida da caução (32%); e, por último, do seguro-fiança (20%). Pergunto: por que o fiança ainda é a modalidade mais utilizada? Além de ser a garantia locatícia mais simples e difundida, também é facilitada porque muitas vezes existe uma relação afetiva, de solidariedade, entre os interessados. Também devem ser considerados os critérios, singelos, de aferição da idoneidade econômica do pretendente à fiança, que não implica em dispêndio quando pactuada.

Mesmo com essas vantagens, esta modalidade de garantia é frequentemente alvejada por projetos de lei, que ora buscam a sua proibição, ora periodicamente tentam tornar impenhorável o “bem de família” do fiador. Porém, poucos possuem outro patrimônio e, portanto, a garantia findaria sem esteio econômico, diga-se, imprestável. Não é assim que funciona o sistema de crédito.

Percebendo a preferência pela fiança e a necessidade de atendê-la, a fim de permitir a celebração de locações, a legislação previu a possibilidade da penhora do “bem de família” e realçou que um patrimônio quase incalculável (a soma de todos os imóveis em que residem os seus proprietários) serve para garantir as promessas dos seus donos, os fiadores.
A possibilidade de usar todo esse capital imobiliário é coerente com aquela buscada por programas e leis que almejam a regularização fundiária, em prol da inserção, em benefício dos seus proprietários, de grandioso patrimônio na economia. E difere diametralmente da situação que se alcançaria, é lógico, se retirada essa riqueza do mundo do crédito.

Ressalte-se que é absolutamente livre a decisão de afiançar. Em algumas comunidades ou situações sociais é honroso ser chamado de fiador. Em muitos negócios ou circunstâncias, o interesse é do próprio garantidor, como exemplificam os pais garantindo o aluguel dos filhos ou as costumeiras fianças prestadas em contratos de locação pelos sócios da empresa locatária. 

De resto, o fiador é legalmente bem protegido: a lei proíbe que se interprete a fiança extensivamente. Ele poderá se exonerar ao término do período contratado para a locação, já não existindo as folclóricas amarrações - quase eternas - do fiador com o inquilino. E mais: poderá desobrigar-se em casos de separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável do casal locatário (inclusive em caso de união homoafetiva, interpreta-se) e, ainda, se falecer o locatário, mas remanescer no imóvel cônjuge, herdeiro, dependente econômico e, na locação não residencial, o espólio ou o sucessor no negócio.

O fiador terá direito, ainda, de se proteger opondo exceções pessoais; invocar (exceto se houver renunciado) o benefício de ordem; ou desobrigar-se, em caso de concessão de moratória, pelo credor ao devedor.

Logo, as pessoas são livres para afiançar e, ao fazê-lo, encontrarão larga proteção jurídica. Entretanto, a intenção de ser fiador pouco valerá se mudarem as regras da penhorabilidade do seu imóvel residencial, pois ele é essencial à aceitação da garantia na quase totalidade das situações verificadas no dia a dia, à míngua de outro patrimônio. 

A consequência é que, ao tornar esse imóvel impenhorável, a fiança será retirada do leque de escolhas possíveis na locação, negando-se a utilização da única garantia gratuita e conseguível pelos locatários entre seus amigos ou familiares.

Hoje, 48% dos milhares de contratos de locação residencial na cidade de São Paulo seriam inviabilizados, exceto se os inquilinos puderem encontrar e suportar os custos de outra modalidade de garantia. É isso que a sociedade deseja? Deve a questão habitacional ser abalada pela supressão dessa modalidade de garantia? Por certo os legisladores, legítimos mandatários, saberão enfrentar o tema com sabedoria.

* Jaques Bushatsky é advogado, coordenador do Programa Qualificação Essencial e membro do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Artigo escrito por Jaques Bushatsky

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